วางมัดจำซื้อบ้าน ที่ดิน แล้วอีกฝ่ายผิดสัญญา ริบได้ไหม คืนได้ไหม

การซื้อบ้านหรือที่ดินมักเริ่มจากการตกลงกันก่อน แล้ววางเงินมัดจำไว้ส่วนหนึ่ง จากนั้นจึงนัดไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในภายหลัง ปัญหาที่พบบ่อยคือ เมื่อถึงวันนัด ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มาโอน หรือเปลี่ยนใจไม่ซื้อไม่ขาย คำถามที่ตามมาคือ เงินมัดจำจะถูกริบหรือต้องคืน และอีกฝ่ายเรียกร้องอะไรได้บ้าง บทความนี้อธิบายหลักกฎหมายเรื่องมัดจำ เบี้ยปรับ และรูปแบบของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเข้าใจสิทธิของตนก่อนวางหรือรับมัดจำ **มัดจำคืออะไร มีผลทางกฎหมายอย่างไร** กฎหมายกำหนดว่า เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ให้ถือว่าการให้มัดจำนั้นเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาได้ทำกันขึ้นแล้ว และมัดจำยังเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย (ป.พ.พ. มาตรา 377) กล่าวอย่างง่าย มัดจำมีสองบทบาท คือ เป็นหลักฐานว่ามีสัญญาเกิดขึ้นจริง และเป็นหลักประกันว่าคู่สัญญาจะทำตามที่ตกลงไว้ มัดจำจึงให้กันในขณะเข้าทำสัญญา ส่วนเงินที่จ่ายภายหลังจากนั้นจะถือเป็นมัดจำหรือเป็นการชำระราคาบางส่วน ตัวบทไม่ได้ระบุไว้ ต้องดูข้อเท็จจริงและข้อความในสัญญาเป็นรายกรณี **สัญญาจะซื้อจะขาย กับ สัญญาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร** การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง) การซื้อขายที่โอนกรรมสิทธิ์กันเสร็จเด็ดขาดจึงต้องไปทำที่สำนักงานที่ดิน ส่วนที่คนทั่วไปทำกันก่อนวันโอน คือ สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการตกลงว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลัง กฎหมายกำหนดว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง) จะเห็นว่า การวางมัดจำ (ซึ่งตัวบทใช้คำว่า วางประจำ) หรือการชำระราคาบางส่วน เป็นเงื่อนไขอย่างหนึ่งที่ทำให้ฟ้องร้องบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ แม้จะยังไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือก็ตาม อย่างไรก็ดี การทำสัญญาเป็นหนังสือที่ระบุราคา วันนัดโอน และการวางมัดจำให้ชัดเจน ย่อมช่วยให้พิสูจน์ข้อตกลงได้ง่ายกว่า **ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา มัดจำถูกริบหรือไม่** ถ้าสัญญาไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น กฎหมายกำหนดผลของมัดจำไว้ดังนี้ (ป.พ.พ. มาตรา 378) 1. ให้ส่งคืน หรือนำมาหักเป็นการชำระราคาบางส่วนเมื่อมีการชำระหนี้ เช่น นำไปหักจากราคาบ้านในวันโอน 2. ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือมีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น 3. ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ สมมติว่า นาย ก. ตกลงจะซื้อที่ดินจาก นาง ข. และวางมัดจำไว้ ต่อมา นาย ก. ไม่ไปรับโอนและไม่ชำระราคาตามวันนัดโดยไม่มีเหตุอันจะอ้างได้ ตามมาตรา 378 (2) นาง ข. ซึ่งเป็นผู้รับมัดจำมีสิทธิริบมัดจำได้ ถ้าสัญญาไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น ในเรื่องการเลิกสัญญา ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งอาจกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้น ถ้ายังไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด ก็เลิกสัญญาได้ (ป.พ.พ. มาตรา 387) แต่ถ้าวัตถุประสงค์ของสัญญาจะสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนด ไม่ว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ เมื่อพ้นกำหนดแล้ว อีกฝ่ายเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน (ป.พ.พ. มาตรา 388) การเลิกสัญญาต้องทำด้วยการแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง และเมื่อแสดงเจตนาแล้วจะถอนไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 386) **ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อทำอะไรได้บ้าง** ถ้าผู้ขายซึ่งเป็นฝ่ายรับมัดจำผิดสัญญา เช่น ไม่ไปโอนที่ดินตามนัด หรือนำที่ดินไปขายให้คนอื่น ผู้ซื้อมีทางเลือกตามกฎหมายดังนี้ 1. เรียกให้คืนมัดจำ ตามมาตรา 378 (3) ถ้าสัญญาไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น 2. ฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา ถ้าลูกหนี้ละเลยไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ร้องขอต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ได้ เว้นแต่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ทำได้ และถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นการให้ทำนิติกรรม ศาลอาจสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 213) โดยไม่ตัดสิทธิเรียกค่าเสียหาย 3. เลิกสัญญาและให้กลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะเดิม เงินที่ต้องคืนให้บวกดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้ และการเลิกสัญญาไม่กระทบสิทธิเรียกค่าเสียหาย (ป.พ.พ. มาตรา 391) 4. เรียกค่าสินไหมทดแทน เมื่อลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ให้ต้องตามความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ เจ้าหนี้เรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นได้ (ป.พ.พ. มาตรา 215) ส่วนจะได้ค่าเสียหายเท่าใด ต้องพิสูจน์ความเสียหายตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี มีความเชื่อกันว่า ถ้าผู้ขายผิดสัญญาต้องคืนมัดจำเป็นสองเท่า เรื่องนี้ตัวบทไม่ได้กำหนดไว้ มาตรา 378 (3) กำหนดเพียงให้ส่งคืนมัดจำ แต่เนื่องจากมาตรา 378 ใช้บังคับเมื่อไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ถ้าสัญญาเขียนไว้เป็นอย่างอื่นก็ต้องพิจารณาข้อตกลงนั้นประกอบ **มัดจำ กับ เบี้ยปรับ ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน** เบี้ยปรับ คือ เงินจำนวนหนึ่งที่ลูกหนี้สัญญาว่าจะใช้ให้เจ้าหนี้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เมื่อลูกหนี้ผิดนัดก็ให้ริบเบี้ยปรับ (ป.พ.พ. มาตรา 379) ข้อแตกต่างสำคัญคือ มัดจำเป็นสิ่งที่ส่งมอบให้กันแล้วตั้งแต่ตอนเข้าทำสัญญา ส่วนเบี้ยปรับเป็นคำสัญญาว่าจะจ่ายเมื่อผิดสัญญา กฎหมายแยกผลของเบี้ยปรับไว้เป็นสองกรณี 1. เบี้ยปรับเพราะไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ก็ได้ แต่เมื่อแสดงต่อลูกหนี้ว่าจะเรียกเอาเบี้ยปรับแล้ว ก็ขาดสิทธิเรียกให้ชำระหนี้อีก และถ้าเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทน จะเรียกเบี้ยปรับเป็นจำนวนขั้นต่ำของค่าเสียหาย และพิสูจน์ค่าเสียหายที่มากกว่านั้นได้ (ป.พ.พ. มาตรา 380) 2. เบี้ยปรับเพราะชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร เช่น ไม่ชำระตรงเวลา เจ้าหนี้เรียกได้ทั้งให้ชำระหนี้และเรียกเบี้ยปรับด้วย แต่ถ้าเจ้าหนี้ยอมรับชำระหนี้แล้ว จะเรียกเบี้ยปรับได้ต่อเมื่อได้บอกสงวนสิทธิไว้ในเวลารับชำระหนี้ (ป.พ.พ. มาตรา 381) **ถ้ามัดจำหรือเบี้ยปรับสูงเกินไป ศาลลดได้หรือไม่** สำหรับเบี้ยปรับ ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ โดยพิเคราะห์ทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่เฉพาะทางทรัพย์สิน แต่เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับไปแล้ว สิทธิขอลดเป็นอันขาดไป (ป.พ.พ. มาตรา 383) สำหรับมัดจำ พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 กำหนดว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่ต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ (พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม มาตรา 7) ส่วนจำนวนเท่าใดจึงถือว่าสูงเกินส่วน ตัวบทไม่ได้ระบุไว้ ต้องดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี **ข้อควรรู้ก่อนวางหรือรับมัดจำ** 1. ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ระบุตัวทรัพย์ เลขโฉนด ราคา จำนวนมัดจำ วันนัดโอน และลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ซึ่งสอดคล้องกับหลักฐานที่มาตรา 456 วรรคสองกำหนด 2. ระบุให้ชัดว่าเงินที่จ่ายเป็นมัดจำ และจะหักเป็นราคาในวันโอนหรือไม่ เพราะมาตรา 378 ใช้บังคับเมื่อไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น 3. ตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนไว้ล่วงหน้า หากไม่ได้ตกลงกัน กฎหมายกำหนดให้ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย (ป.พ.พ. มาตรา 457) 4. เก็บหลักฐานการชำระเงิน เช่น ใบรับเงินหรือหลักฐานการโอนเงิน และหลักฐานการนัดหมายหรือการบอกกล่าวระหว่างกัน **สรุป** มัดจำเป็นทั้งหลักฐานว่ามีสัญญาและเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา ถ้าไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น ฝ่ายผู้วางมัดจำที่ผิดสัญญาจะถูกริบมัดจำ ส่วนถ้าฝ่ายผู้รับมัดจำผิดสัญญาต้องคืนมัดจำ และอีกฝ่ายยังอาจฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา เลิกสัญญา หรือเรียกค่าเสียหายได้ตามกฎหมาย การซื้อขายบ้านหรือที่ดินจะสมบูรณ์ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีการวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้ามัดจำหรือเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลอาจลดลงได้ ผลของแต่ละกรณีขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญาและพยานหลักฐาน หากคุณกำลังจะวางมัดจำซื้อบ้านหรือที่ดิน หรือมีข้อพิพาทเรื่องมัดจำกับคู่สัญญา สามารถปรึกษาทนายความผ่าน Lawslane เพื่อให้ช่วยตรวจสัญญาและอธิบายสิทธิในกรณีของคุณได้